5 minutes pour savoir si une affaire est bonne.
Saisissez les hypothèses, TrezoClair calcule tout le reste : prix d'achat maximum, marge cible, TRI annualisé, impact TVA, trois fourchettes de revente. Fini les allers-retours Excel avant chaque offre.
Prêt en 5 minutes
De l'adresse à la décision, avec trezoclair.
Adresse & type de bien
Saisissez l'adresse, le type de bien (immeuble, appartement, maison…), le vendeur et l'agent. L'étude prend le nom de l'adresse.
Lots, surfaces & prix de vente
Décrivez chaque lot : surface, étage, prix de vente envisagé, DPE, locataire en place. TrezoClair calcule déjà les premiers chiffres.
Charges & financement
Travaux au forfait ou au m², frais de notaire au barème réel, financement bancaire ou apport. Un modèle de charges pré-remplit l'étude.
TVA, fourchettes & décision
Testez les 3 régimes TVA et trois hypothèses de revente. Marge, TRI annualisé et prix d'achat max s'affichent aussitôt.
Autant de lots que vous voulez. Autant de scénarios.
Décrivez chaque lot avec sa surface, son prix de vente envisagé et son DPE. TrezoClair calcule la marge de chaque lot individuellement et consolide le tout en une vision globale de l'opération.
8 types de lots supportés
Appartement, Maison, Garage, Parking, Terrain, Local commercial, Immeuble, Autre. Chaque type a ses propres caractéristiques comptables.
Marge et prix au m², lot par lot
Quote-part des charges foncières et des travaux, prix au m² à l'achat comme à la vente, étage, DPE, locataire en place. Les lots trop risqués se voient avant de s'engager.
Le point de vue de l'acquéreur
Travaux restant à sa charge, base d'acquisition totale (frais d'agence et de notaire compris) et rendement brut : de quoi cadrer le prix de sortie et l'argumentaire de vente.
15 rue Victor Hugo · Lyon 3
Immeuble · 5 lots · 421 m² · 2 946 €/m² à l'achat
Prix achat max
1 240 k€
Marge cible
382 k€
TRI annualisé
17,1 %
Une opération, trois lectures.
La fourchette cible porte vos prix de vente et fixe le prix d'achat. Les fourchettes pessimiste et optimiste se remplissent lot par lot, ou d'un coup avec une amplitude en pourcentage. Le coût de revient ne bouge pas : seules les recettes changent.
Un test de résistance
Si le marché tourne, la marge pessimiste vous dit ce qu'il reste. Vous savez avant de signer jusqu'où vous pouvez encaisser.
TRI annualisé et taux sur coût de revient
14 % sur 10 mois et 14 % sur 30 mois ne sont pas la même opération : le TRI neutralise la durée. Le taux de marge sur coût de revient est celui que regardent les banques.
Seuil de rentabilité affiché
Le coût de revient total est aussi le chiffre d'affaires en dessous duquel l'opération perd de l'argent. Il reste sous vos yeux.
Fourchettes de revente · Rue Victor Hugo
Pessimiste
CA
1 729 k€
Marge
273 k€
15,8 %
TRI annualisé
12,1 %
Cible· prix saisis
CA
1 820 k€
Marge
364 k€
20,0 %
TRI annualisé
17,1 %
Optimiste
CA
1 911 k€
Marge
455 k€
25,0 %
TRI annualisé
21,4 %
TVA totale, sur marge, exonération. En un clic.
Le régime de TVA peut transformer une opération rentable en opération déficitaire. TrezoClair simule les 3 régimes instantanément et vous montre l'impact réel sur votre marge nette et votre prix d'achat maximum.
3 régimes calculés en temps réel
TVA totale (sur le prix de vente), TVA sur marge (différence achat/vente), exonération. Comparez en un coup d'œil sans rien recalculer.
Impact direct sur le prix d'achat max
Le régime TVA modifie votre TVA déductible et donc votre marge disponible. TrezoClair remonte automatiquement au prix net vendeur que vous pouvez proposer.
TVA lot par lot
Certains lots peuvent être soumis à des régimes différents. Appliquez le bon régime à chaque lot individuellement pour un calcul précis.
Simulation TVA · Opération Victor Hugo
TVA sur marge
TVA nette
48 300 €
Marge nette
382 000 €
TVA totale
TVA nette
126 800 €
Marge nette
303 000 €
Exonération
TVA nette
0 €
Marge nette
430 300 €
Régime sélectionné : TVA sur marge — changez en un clic, lot par lot
Financement modélisé, rendement précis.
Intégrez votre crédit bancaire, votre apport propre et la durée de portage. TrezoClair calcule les frais financiers réels et vous donne le rendement cash investi, la métrique qui compte pour comparer les opportunités.
Rendement cash investi
Ce que vous gagnez sur les fonds propres réellement engagés, à ne pas confondre avec les frais financiers qui sont un coût. La métrique qui compare deux opportunités.
Frais de notaire au barème réel
Émoluments, droits de mutation et débours sont calculés au barème, pas à un taux forfaitaire, frais d'agence compris dans l'assiette.
Durée de portage intégrée
Testez 12, 18 ou 24 mois : frais financiers, taxe foncière au prorata et TRI annualisé suivent.
Frais financiers précis au centime
Intérêts, frais de dossier, hypothèque, commissions d'engagement. Chaque coût du crédit est pris en compte dans le calcul de marge.
Bilan financier · Opération Victor Hugo
CA (prix vente)
1 820 000 €
Prix achat max
1 180 000 €
Marge cible
364 000 €
Rdt cash investi
+ 54 %
Détail du financement et des frais
Export PDF
Un rapport complet de l'étude, rubriques au choix. Un document professionnel, prêt à envoyer à votre banquier ou vos investisseurs.
- Indicateurs clés et lots
- Charges et plan de financement
- Synthèse TVA
- Observations et notes
Partage par lien
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- Localisation, agent et vendeur
- Indicateurs, lots, charges, TVA
- Historique des offres
- Révocable à tout moment
De l'offre au projet
Le statut suit votre offre : envoyée, acceptée, refusée. Si elle passe, « Transformer en projet » reprend lots, charges, financement et urbanisme sans ressaisie.
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