Les régimes de TVA du marchand de biens

Pourquoi c'est un sujet critique

La TVA est l'un des sujets les plus complexes — et les plus mal maîtrisés — du métier de marchand de biens. Une erreur de régime peut transformer une opération rentable en résultat décevant, voire en redressement fiscal. Voici les fondamentaux à connaître avant toute opération.

Quatre types de biens, des régimes différents

Avant de parler de TVA, il faut identifier correctement la nature du bien. Le droit fiscal distingue quatre catégories : immeuble bâti ancien (plus de 5 ans), immeuble neuf ou assimilé neuf (moins de 5 ans, ou ayant fait l'objet d'une rénovation lourde), terrain à bâtir, et terrain non constructible. Ces quatre catégories ne sont pas interchangeables — et leur qualification conditionne entièrement le régime de TVA applicable à la vente.

Les trois régimes applicables

Régime 1 : L'exonération — le cas le plus courant

La grande majorité des opérations MDB classiques sont exonérées de TVA : vente d'un immeuble ancien de plus de 5 ans, ou d'un terrain non constructible. Pas de TVA collectée sur la vente. Conséquence directe et souvent mal comprise : en exonération, toutes vos dépenses s'entendent TTC. Travaux, honoraires, frais — vous payez TTC et vous ne récupérez rien. C'est de la TVA sèche. La quasi-totalité des entrepreneurs ont l'habitude de raisonner en HT — en MDB, sur une opération en exonération, vous raisonnez en TTC.

Régime 2 : La TVA sur prix total

Elle s'applique sur : la vente d'un immeuble neuf ou assimilé neuf, la vente d'un terrain à bâtir, ou sur option. La TVA de 20% s'applique sur le prix de vente total HT. En contrepartie, la TVA payée sur les achats (bien, travaux) est récupérable. Vous ne reversez que la différence : TVA collectée — TVA déductible. Un point de vigilance : une rénovation lourde peut requalifier un immeuble ancien en immeuble neuf au sens fiscal, et déclencher ce régime. Les critères sont précis (réfection de la majorité des fondations, des éléments structurels, des façades, ou des 2/3 des éléments de second œuvre de façon cumulative).

Régime 3 : La TVA sur marge

C'est un régime de faveur, soumis à des conditions cumulatives strictes : Le bien est un immeuble bâti de plus de 5 ans ou un terrain à bâtir L'acquisition initiale n'était pas soumise à TVA Le bien conserve la même qualification juridique entre l'achat et la vente — c'est ce qu'on appelle le suivi juridique. Ce dernier point est souvent sous-estimé. Si vous achetez un immeuble bâti et que vous le démolissez pour revendre le terrain seul, vous perdez le suivi juridique : la TVA s'appliquera sur le prix total. De même, une division parcellaire après acquisition peut faire perdre ce suivi sur les lots créés. Pour maintenir le suivi juridique en cas de division, celle-ci doit être réalisée avant l'acquisition. Le calcul : Marge fiscale taxable = (Prix de vente — Prix de revient) / 1,20 — puis TVA = marge fiscale × 20%. Il est possible d'opter pour la TVA sur marge sur des opérations en exonération, mais cela n'a généralement aucun intérêt — sauf en cas d'opération déficitaire. À valider impérativement avec votre expert-comptable. Ce que vous devez retenir Le régime applicable dépend de l'opération, pas de votre préférence. Il se détermine à l'acquisition, en fonction de la nature du bien, du profil du vendeur, et des travaux envisagés. C'est avant d'acheter que vous devez l'identifier — pas après.

En résumé

Trois régimes : exonération (le plus fréquent), TVA sur prix total, TVA sur marge En exonération : raisonnez toujours TTC sur vos dépenses — c'est de la TVA sèche TVA sur prix total : immeuble neuf, terrain à bâtir, ou rénovation lourde déclenchant la requalification TVA sur marge : régime de faveur sous conditions strictes, notamment le suivi juridique du bien Le régime se détermine à l'acquisition — jamais en cours d'opération Ce sujet ne s'improvise pas : entourez-vous d'un expert-comptable spécialisé MDB

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