Due diligence avant achat : la checklist complète que les pros ne partagent pas
Due diligence avant achat : la checklist complète que les pros ne partagent pas
La due diligence — la vérification rigoureuse d'un bien avant acquisition — est ce qui distingue les marchands de biens qui gagnent de l'argent de ceux qui en perdent. Pas le flair. Pas le réseau. La rigueur.
Voici les 20 points de contrôle que les professionnels expérimentés vérifient systématiquement avant de signer un compromis.
Partie 1 : Documents juridiques et administratifs
1. Le titre de propriété
Vérifiez que le vendeur est bien propriétaire du bien. Demandez le titre de propriété complet (acte notarié), pas juste une attestation. Assurez-vous qu'il n'y a pas de co-indivision non résolue, de droits de préemption non purgés, ou de clauses particulières.
2. L'état hypothécaire
Une hypothèque non radiée peut bloquer votre acquisition ou réduire le produit de vente disponible pour le vendeur. Demandez un état hypothécaire récent (moins de 3 mois) auprès du service de publicité foncière.
3. Les servitudes
Servitude de passage, de vue, d'écoulement des eaux… Ces contraintes peuvent limiter vos possibilités de transformation ou réduire la valeur du bien. Elles figurent dans les actes et parfois dans le PLU.
4. Le règlement de copropriété (si applicable)
Lisez-le en entier. Certains règlements interdisent explicitement certaines activités ou modifications. Vérifiez les tantièmes, les règles de vote, les restrictions sur les parties privatives.
5. Les procès-verbaux d'AG des 3 dernières années
Ils révèlent : les travaux votés et non encore réalisés (qui seront à votre charge), les procédures judiciaires en cours, l'état des impayés de charges, les décisions de principe qui peuvent affecter votre projet.
Partie 2 : État technique du bien
6. Les diagnostics obligatoires
DPE, amiante, plomb (si construction avant 1997), termites (si zone concernée), état parasitaire, diagnostic électricité (si installation de plus de 15 ans), diagnostic gaz, risques naturels et technologiques, performance énergétique. Chacun peut révéler des contraintes majeures.
7. La charpente et la toiture
Demandez une inspection par un professionnel. Une toiture à refaire représente 20 000 à 80 000 € selon la surface et les matériaux. Une charpente infestée, c'est plusieurs fois ce montant. Cela ne s'improvise pas au devis.
8. Les fondations et la structure
Fissurations, affaissements, présence de caves non traitées, proximité d'arbres à racines envahissantes — tout cela peut indiquer des problèmes structurels coûteux. Faites intervenir un bureau d'études structure si vous avez le moindre doute.
9. L'état des réseaux
Électricité, plomberie, chauffage. Une installation électrique vétuste non aux normes (tableau électrique sans protection différentielle, installation en aluminium) est souvent à refaire intégralement. Une plomberie en plomb ou en fonte poreuse aussi.
10. L'humidité et les désordres liés à l'eau
Infiltrations par la toiture, remontées capillaires, condensation structurelle — l'humidité est le principal destructeur silencieux de valeur immobilière. Examinez les caves, les murs porteurs en bas, les plafonds sous la toiture.
Partie 3 : Urbanisme et faisabilité
11. Le plan local d'urbanisme (PLU)
Téléchargez le règlement de la zone sur le site de la commune ou du SCOT. Vérifiez le COS (s'il existe encore), la hauteur maximale autorisée, les règles de prospect, les possibilités d'extension. Ce document est la Bible de votre faisabilité.
12. Le certificat d'urbanisme
Un certificat d'urbanisme opérationnel (CUb) vous donnera une réponse de principe de l'administration sur la faisabilité de votre projet. C'est un outil sous-utilisé qui peut confirmer ou invalider une stratégie avant même la signature.
13. Les risques naturels et technologiques
Plan de prévention des risques inondations, séismes, radon, sol argileux (retrait-gonflement des argiles) — ces risques impactent les obligations de travaux et parfois la vendabilité du bien.
14. Le droit de préemption
Commune, copropriété, locataire (droit de préemption du locataire lors de la vente d'un logement occupé) — vérifiez qui dispose d'un droit de préemption et dans quels délais il doit s'exercer.
Partie 4 : Situation locative
15. Les baux en cours
Demandez l'intégralité des baux en cours. Vérifiez les dates d'échéance, les montants de loyers, les dépôts de garantie, les clauses particulières. Un bail commercial avec un locataire indéboulonnable peut compromettre votre stratégie de transformation.
16. L'état des paiements de loyers
Un locataire avec des impayés de loyers en cours est un problème que vous reprendrez à votre compte si vous achetez le bien occupé. Demandez les quittances ou relevés de paiement des 12 derniers mois.
17. Les relations locataire-propriétaire
Y a-t-il des contentieux en cours ? Des plaintes déposées ? Des procédures d'expulsion initiées ? Ces éléments peuvent avoir un impact sur vos délais et vos coûts de libération.
Partie 5 : Financier et fiscal
18. La fiscalité de la cession pour le vendeur
Dans certains cas (bien professionnel, régime particulier de TVA), la fiscalité applicable à la cession pour le vendeur peut avoir un impact sur le prix net vendeur — et donc sur votre offre.
19. Les charges et la fiscalité locale
Taxe foncière (demandez l'avis le plus récent), charges de copropriété (relevés des 2 dernières années), charges locatives récupérables non récupérées — tout cela impacte votre calcul de charges pendant la période de portage.
20. Le potentiel d'optimisation fiscale de l'opération
Avant de finaliser votre offre, avez-vous vérifié le régime de TVA applicable ? La possibilité de bénéficier de taux de TVA réduits sur certains travaux ? La qualification de vos travaux au regard des amortissements ?
La méthode : un dossier, une checklist
Créez un dossier physique ou numérique pour chaque opération prospectée. Pour chaque point de cette liste, notez le statut : vérifié/conforme, vérifié/problème identifié, ou non vérifié.
Les points non vérifiés sont des risques non quantifiés. Et les risques non quantifiés sont ce qui transforme une bonne opération en mauvaise surprise.
La due diligence rigoureuse, c'est ce qui vous permet de faire des offres fermes avec confiance — et de dor mir la nuit une fois que vous avez signé.